中古住宅＋ローン

中古住宅買った

ぼくの中では今更感なのだけど，家買いました．といいつつも，今すんでいる戸建て賃貸をオーナーからそのまま買いましたという話なので，本人は全く家を買った実感もおめでたさもなし．
住宅そのものは築15年の積水ハウス製で，取り立てて傷んでもいないけれど美品というわけでもなし．単純に，相場よりやや安めな価格が提示されたことと，単純に引っ越し面倒だったし，住環境もよく知っているため，購入を決意．

リフォームもしたい

おうちを買うとなると，このタイミングでリフォームもしておきたい…．

嫁さんは新品の家じゃないなら，せめてキッチンリビングのリフォームをして，きれいなキッチンにしたいんだそう．うちは夫婦そろってぐうたら者で片付けができないタイプ．最近はキッチンの吊り戸棚も電動で降りてきたり，戸棚の棚部分だけをバネの力を使って軽く引き下ろせたりする機能がついてるものもあったりと，こういうスペースを有効活用しやすいキッチンに変えて，片付けしやすいキッチンにしておきたい．
また，この時期の積水ハウスのサイディングの寿命はおおよそ20年．そろそろ外壁塗装をやり直す必要があるほか，大きめのバルコニーがあるためそのシーリングの打ち直しもやっておきたい．
めんどくさいからシャッター閉めないし自動タイプに～，とかやってると，とてもまあすてきな見積額．これはリフォームもローンに組み込まないと破産してしまう状況に．

リフォームローンの取り扱い

で，ここからが本題．
中古住宅＋リフォーム＋住宅ローンって実は結構取り扱いが難しいことは銀行に融資を申し込んでしばらくして分かったわけです．
僕自身はおおよそ年収1,000万円程度で，自動車ローンや負債もとくになしだけれど，趣味に忙しくお金は最小限しか貯めてきていないんで，頭金もそんなに放り込むつもりもなし．同僚に聞くと，腐っても大手企業勤めなので，5,000万程度ならだいたいどこでも与信は通るとのこと．
意気揚々と，（当時）業界金利最安のau じぶん銀行にチャレンジしたのですが，なんと与信はOKなのに，融資額が低い！なんぞ？とおもったら，土地建物＋取得諸経費しか貸してくれないのね…．SBIネット銀行では，与信OKで，土地建物＋500万（諸経費含む）まで貸してくれるけれど，リフォーム分としては少なめ．
冷静に考えればそりゃそうで，そもそも，土地建物は担保になるから低金利な住宅ローンをくんでもらえるけれど，リフォームは資産価値として評価しづらいから同じ住宅ローンと同じ金利では貸してもらえないわけ．
新築だと，リフォームという概念がないためすべて住宅ローンでまかなえるけれど，中古住宅＋リフォームだと融資銀行が限られてしまうということです．

OKをくれたのは UFJ

調べてみると，対面不要で金利の低いネット銀行はだいたいリフォームローン分をハネてくるらしく，住宅ローンにリフォームを組み込むのは難しいよう．物理拠点を持つ銀行はリフォーム分も住宅ローンに入れてくれる傾向にあるそう．
結論からいえば，たまたま使っているUFJのネット専用住宅ローンが金利も安めで住宅ローン組み込みOKでした．ネット専用住宅ローンってネット銀行とほとんど変わらないんちゃうんかと．でもOK．
感覚からすると，年収と負債状況にもよりますが，土地建物の取得額の1/3くらいはリフォーム分を貸してくれそうな感じ．

UFJ ネット専用住宅ローンの大まかな流れ

基本的には，対面はありません．電話はあります．
最後の融資のタイミング（購入のタイミング）では，UFJ支店に売り主・買い主・仲介業者・司法書士（登記＆抵当権設定）が集まるため，そこだけ対面．
リフォームが入る場合のポイントは，どのタイミングでリフォームを開始して，完了，融資をしてもらうか？です．
一般的に，(1)土地建物を購入しないとリフォームには入れませんし，(2)リフォームが完了しなければ融資を受けることはできません．(1)は権利の都合で，(2)は融資分が正しくリフォームに使われていることを確認しなくてはいけないため．
そんなこんなで，UFJをはじめとする多くの融資銀行では，融資金額を，「土地建物購入＆諸経費分」と「リフォーム分」に契約を分けて融資します．もちろん融資タイミングも違う．つまり，一発目で土地建物費用と諸経費を貸してもらって家を購入しておき，その後リフォームに入り，完了したら支払い分を改めて借りられる約束をしておくわけです．リフォーム業者が複数いる場合は若干面倒で，支払日＝リフォーム分融資日になるように調整する必要があります．また，業者によっては前金（頭金）を要求することもあるので，一時的な自己資金が必要なケースもあります．

さて，これを踏まえて大まかな流れはこんなかんじ：

リフォーム業者から大まかな見積もりをとっておく．本審査までには概ね確定しておく．
不動産業者と土地建物の売買契約まで結んでおく（本審査までには必要）．
ネットから事前審査申し込みをする．土地建物取得費用やリフォーム費用を記入し希望融資額を示す．うちはリフォーム分が異様に大きかったため本当かどうか確認の電話があったｗ審査はおおよそ1週間強．
事前審査OKなら，書面で本審査ページ(マイページ的なやつ)にログインするためのIDやパスワードが送られてくる
本審査の書類を電子的に用意してマイページにアップロード．
- いっぱいあるんですが，自分でとるのは役所系とリフォームの見積書くらいで，基本的には不動産仲介業者が資料を用意してくれる…はずなので，準備資料リストを不動産に送りつけるのが正解．
- 資料は基本的に電子的に送ります．写メでもOKなのですが，不動産仲介業者にスキャンしてもらうのが楽です．うちはスキャナあったんで自分でやりましたが…．
- この時点で，土地建物の売買契約書などが必要です．リフォーム分は工事請負契約書が必要ですが，本審査申し込みの段階なら工事名・工事場所住所・工事発注者名（あなた）・工事受注者名（業者）と社印があれば見積書だけでOK．
本審査は概ね2週間．途中職場などにも在籍確認電話があったりします．（確かこのタイミングだったはず）
本審査OKはマイページで示されます．
マイページで，足りない書類があれば追加でアップロード．わからなければ電話して教えてもらいます．
リフォームがある場合はここらでUFJから電話があり，土地建物＆諸経費分とリフォーム分の契約を分けると連絡があるはず．（契約が2本になる）
マイページで土地建物分の契約を申し込む．説明PDFを読んだり動画みたりして，納得したら同意する．
マイページ上で電子契約
- 電子契約はICつきのマイナンバーカード＋ICカードリーダーによる公的電子契約か，UFJの発行するワンタイムパスワードによる電子契約かいずれかを選べます．
- 前者は事前にマイナンバーカード（ICつき；電子確定申告で使うやつ）を市役所で取得する必要あり．発行まで1.5ヶ月かかるので，間に合わないなら後者を選択．こっちはメールアドレスさえあればOK．
最終的にOKになれば，UFJの雇った融資（抵当権設定）担当の司法書士と面談（自宅まできてもらうのもOK）が設定される．といっても，面接的なものではなく，必要書類や不備がないかなどを確認してもらうだけ．
融資日にUFJの支店のどこかに全員集合してはんこを押しまくったり，支払いや残金確認をしたり，売り主とお茶したりする．UFJの司法書士（抵当権担当）と登記担当の司法書士（普通は不動産仲介者が紹介してくれるが自分で雇ってもいいはず）も同席．UFJ通帳に大金が振り込まれあっという間に消えていっていとおかし．
土地建物GET
リフォーム工事着工
（リフォーム完了していなくとも）マイページからリフォーム分の契約を進めたいとUFJから連絡がくる．
リフォーム業者に請求書や工事完了報告書など実施金額と振込先のわかる文書（完了していないので正式でなくてもたぶんOK）を送付してもらい，マイページ→その他にアップロードする．
謎なことにこのころまた会社に在籍確認があるｗ 1ヶ月2ヶ月で会社やめてないちゅねんｗ
再びUFJの司法書士との面談がアサインされ，書類の確認をする．僕の場合は司法書士も金利がいくらかをUFJから知らされていなかったらしく，後日電話で確定した金利（住宅ローンと同じ利率）が伝えられました．
問題なければ融資日にリフォーム分がUFJ通帳にチャージされ，リフォーム業者に消えていきます．リフォーム支払い額＞融資額の場合は，差分が自分の口座からさっ引かれるので，当日までに不足分を口座に入れておく．特に自分では何もすることはなく，勝手に融資されて勝手に振り込まれていきます．